ضوابط و مقررات شهرسازی در قراردادهای پیمانکاری ساختمانی
ضوابط و مقررات شهرسازی که پیمانکاران باید آن را در پروژه های ساختمانی رعایت کنند , به چند دسته تقسیم گردد :
1. مدارک لازم جهت تشکیل پرونده ساختمانی مدارک لازم جهت تشکیل پرونده ساختمانی عبارتند از :
الف) ارائه تقاضا به وسیله مالک و یا وکیل قانونی وی .
ب) در صورتی که تقاضا از طرف شرکت یا سازمانی باشد نماینده رسمی آن شرکت یا سازمان باید برگ معرفی معتبر را از طرف شرکت ارائه دهد .
ج) یک برگ فتوکپی از تمام اوراق سند مالکیت .
د) در صورتی که زمین 6 دانگ به صورت مشاعی باشد باید یک برگ از هر یک از اسناد مشاعی ارائه شود .
ت) در مورد زمین های تفکیک شده که سند جدید صادر نشده باشد ارائه صورتجلسه تفکیکی و رونوشت و یا فتوکپی سند مادر الزامی است .
پ) اصل سند مالکیت جهت تطبیق باید همراه متقاضی باشد .
ح) برگ مفاضا حساب نوسازی و یا معافیت آن در شش ماهه گذشته سال .
ط) در صورتی که مالک فوت شده باشد گواهی انحصار وراثت به انضمام وکالت نامه متقاضی از طرف ورثه و در مورد ورثه صغیر اجاره نامه قیم الزامی است .
خ) در صورتی که زمین موقوفه باشد برگ اجازه نامه سازمان اوقاف و برگ بلامعارض بودن زمین از اداره ثبت لازم است , بدیهی است ارائه نقشه تفکیکی مصوب شهرداری نیز الزامی است .
ظ) ارائه مفاصا حساب مالیاتی بر اراضی بایر وزارت دارایی قبل از صدور پروانه .
ع) یک برگ نقشه 2000/1 که جای دقیق ملک توسط مالک مشخص و امضاء شده باشد. نقشه 2000/1 سازمان نقشه برداری در شهرداری مناطق عرضه می گردد. مخص نمون محل ملک بر روی نقشه 2000/1 به عهده مالک بوده و از وظایف شهرداری خارج است.
ف) اسناد که فاقد ابعاد و مساحت می باشد مالکین آنها می بایست نسبت به ارائه کروکی ثبتی ملک و یا ابعاد و مساحت ملک که توسط آنها تهیه و امضاء و در دفترخانه اسناد رسمی گواهی امضاء شده باشد اقدام نمایند .
ه ) جهت اراضی بیش از 3000 متر مربع ارائه کروکی نقشه برداری شده که به تأیید مهندسین مجاز رسیده باشد الزامی باشد .
ی) ارائه مدارک و تعهد نامه های مربوطه در اجرای مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن .
2. مراحل صدور پروانه ساختمان جهت صدور پروانه ساختمان نیاز به مدارک و مراحل ذیل است که عبارتند از :
الف) ارائه مدارک و تشکیل پرونده
ب) بازدید از محل مورد تقاضا و تهیه گزارش
ج) اظهار نظر طرح تفصیلی
د) تعیین بر و کف
ت ) صدور دستور تهیه نقشه
پ) ارائه نقشه توسط متقاضی ضمن معرفی مهندس ناظر
ح ) کنترل نقشه
ط) ارائه نقشه محاسبات و کنترل آن در صورت لزوم .
خ) صدور قبض عوارض مربوطه و اعلام وصول از طرف اداره درآمد پس از پرداخت توسط متقاضی
ظ) تهیه پیش نویس پروانه
ی) مراجعه مالک و مهندس ناظر به شهرداری و امضاء ظهر پروانه و اخذ آن توسط مالک
3. نحوه محاسبه تراکم ساختمانی و درصد زیربنایی مجاز مبنای محاسبه تراکم مساحت قید شده در سند مالکیت می باشد , مگر اینکه مساحت موجود در محل از مقدار قید شده در سند مالکیت کمتر باشد که در این صورت مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود . در کاربری صنعتی مبنای محاسبه تراکم ساختمانی و سطح اشتغال مساحت زمین پس از رعایت برهای اصلاحی خواهد بود . مقدار جزء گذر در طرح هایی که جهت اجراء به اداره املاک ابلاغ شده جزء گذار محسوب نخواهد شد , مگر مالک از طریق دفتر اسناد رسمی متعهد گردد که مقوله جزء گذر را به رایگان به شهرداری واگذار نماید.
نمودار میزان تراکم ساختمانی مجاز با توجه به نوع استفاده زمین
نوع استفاده سطح اشغال حداکثر تراکم ساختمانی
مسکونی با تراکم 12% %60. 120% مساحت زمین
. مسکونی با تراکم 180 %60 180 % مساحت زمین
تجارتی و مختلط (اداری) % 60 120 % مساحت زمین
بهداشتی % 50 200 % مساحت زمین
بیمارستان %50 200 % مساحت زمین
آموزشی % 50 200 % مساحت زمین
صنعتی %50 200 % مساحت زمین
دولتی %50 250 % مساحت زمین
تجارتی % 60 100 % مساحت زمین
4. حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی 120 % , دو طبقه روی زیرزمین و پیلوتی و یا سه طبقه روی زیرزمین مجاز , % حد مجاز ارتفاع ساختمان در مناطق مسکونی در تراکم 100 است . در تراکم 180 % سه طبقه روی پیلوت و زیرزمین و یا چهار طبقه روی زیرزمین مجاز است , در مورد باغات و اراضی کشاورزی ضوابط مربوطه ملاک عمل است . در موارد خاص از نظر هماهنگی با مجاورین موضوع در شورای معماری قابل رسیدگی است .
5. حیاط خلوت ها
حیاط خلوت ها با توجه به شرایط و متراژ ساختمان و نوع ساخت آن متفاوت خواهد بود که می توان بدین صورت دسته بندی کرد :
الف) حیاط خلوت هایی که برای تأمین نور اتاق های اصلی مانند نشیمن , نهارخوری , خواب و غیره پیش بینی می گردد می بایستی دارای حداقل مساحت 12 مترمربع باحداقل 3 متر عرض بوده و برای زمین های کمتر از 200 مترمربع , 6% مساحت زمین کافی است .
ب) حیاط خلوت هایی که برای تأمین نور آشپزخانه و یا انبار به مساحت بیشتر از 6 مترمربع پیش بینی می شود با حداقل عرض 2 متر بوده و برای زمین های کمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمین کافی است .
ج) مساحت و ابعاد حیاط خلوت هایی که در بالا آمده برای ساختمان های معمولی با ارتفاع حداکثر 5 طبقه می باشد .
د) در صورت پیش بینی حیاط خلوت در پلاک های شمالی , حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود برای زمین های کمتر از 200 متر حداقل عرض 2 متر می باشد .
ت) در مواردی که اطاق های اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و در یک حیاط خلوت نورمی گیرند فاصله پنجره آنها از هم نباید کمتر از 6 متر باشد
ط) در مواردی که آشپزخانه و اطاق از دو واحد مسکونی و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله نیروهای مقابل آنه ا از هم نبایستی کمتر از 4 متر باشد .
ی) مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان های تا 6 طبقه از همکف ملاک عمل بوده و جهت ساختمان های بیش از 6 طبقه بایستی نورگیری اطاق ها به صورتی منطقی پیش بینی شده به نحوی که مورد قبول شورای معماری منطقه باشد .
6. بالکن ها
بالکن ها باید با توجه به شرایط و نوع ساخت ساختمان به شرح ذیل است که عبارتند از :
الف) احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر مقدور نمی باشد .
ب) احداث پیش آمدگی در خیابان های 12 متر تا 20 متری به عمق 80 سانتی متر و برای خیابان های 20 متر به بالا به عرض 120 سانتی متر مجاز می باشد .
3 متر کمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراکم محسوب خواهد شد . / ح) ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو نباید از 5
د) پیش آمدگی ساختمان در همکف و طبقات در خارج از 60 % طول مجاز و در داخل زاویه 45 درجه حداکثر به میزان 2 متر بلامانع است ( رعایت 60 % مساحت الزامی است ) .
3 متر ارتفاع از کف / 1 متر عمود بر پخ و بر شرط رعایت 5 / ط) پیش آمدگی روخ پخ دو گذر در محدود سند مالکیت به میزان حداکثر 5 پیاده رو بلامانع است .
ظ) طریق محاسبه زیربنا و تراکم پیش آمدگی در داخل فضای بازار به قرار زیر است :
1. پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر جز زیربنا محسوب نمی گردد .
2. بالکن ها و تراس های مسقف تا عمق 3 متر چنانچه سه طرف آن باز باشد2/1 مساحت آن جز زیربنا محسوب می گردد بدیهی است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زیربنا محسوب خواهد شد .
3. در صورتی که پیش آمدگی سه طرف بسته باشد 3/2 مساحت آن جزء زیر بنا خواهد شد .
7. آسانسور
کلیه ساختمان هایی که ارتفاع آنها از سطح گذر 15 متر به بالا و یا 15 اشکوب باشد , می بایست محل آسانسور به تعداد لازم در نقشه ها پیش بینی گردد . چنانچه ارتفاع ساختمان از کف ورودی اصلی کمتر از 15 متر و یا کمتر از 15 اشکوب باشد آسانسور الزامی نیست .
8. پله فرار
به منظور حفظ شرایط ایمنی ساکنین ساختمان ها در مواقع اضطراری مانند آتش سوزی و غیره لازم است ساختمان هایی که ارتفاع آن از کف زمین به شش طبقه و بالاتر برسد جدا از پله اصلی پله دیگری به صورت باز جهت خروج اضطراری پیش بینی شود و یا پله اصلی به شکلی که شرایط و ایمنی پله فرار را دارا باشد طراحی گردد . مساحت پله فرار جز تراکم ساختمان منظور نمی گردد . در ساختمان 6 طبقه که مساحت هر طبقه حداکثر 300 متر مربع و در هر طبقه حداکثر دو واحد مسکونی باشد پله اصلی می تواند در فضای باز احداث و به عنوان پله فرار نیز مورد استفاده قرار گیرد .
9. صدور پروانه پست برق
در مورد احداث پست های برق در محدوده شهر تهران پس از دریافت تقاضای شرکت برق و صورت مجلس تصرف قطعه زمین براساس ماده 9 لایحه قانونی نحوه و تملک اراضی برای طرح های عمرانی و موقعیت محل مورد نظر بر روی نقشه 2000/1 هوایی براساس نقشه های تفصیلی و مقررات مربوطه بر و کف تعیین و اقدام به صدور پروانه می گردد . بدیهی است در صورتی که مورد تقاضای وزارت نیرو کل پلاک ثبتی را شامل نشود ضمن انجام مراحل تفکیک جزء مورد نیاز نسبت به باقی مانده صدور پروانه ساختمانی با رعایت مقررات مربوطه به نام مالک بلامانع می باشد .
10 . معیارهای پارکینگ ساختمان ها
ضوابط و مقررات مربوط به پارکینگ ساختمان ها عبارتند از :
الف) صدور پروانه جهت ساختمان جدید و یا اضافات ساختمانی مجاز نخواهد بود مگر اینکه در طرح ساختمان و یا تغییرات آن حداق تعداد محل های پارکینگ براساس معیارهای زیر پیش بینی شده باشد .
ب) در مواردی که به دلائل فنی احداث پارکینگ مقدور نباشد با رعایت تراکم ساختمانی پیش بینی شده در این موارد حق پارکینگ اخذ و به صندوق شهرداری واریز خواهد شد .
ج) تأمین پارکینگ در مازاد فضای باز جزء زیربنا محسوب نخواهد شد .
د) در صورتی که پارکینگ در طبقات زیرزمین ساختمان پیش بینی شود سطح این قسمت جز تراکم محاسبه نخواهد شد .
ت) رامپ پارکینگ پیش بینی شده در فضای باز ساختمان جزء زیربنا محسوب نخواهد شد .
ط) از هر خیابان فقط یک راه ورودی به پارکینگ مجاز خواهد بود , مگر طول بر زمین بیش از 20 متر باشد که در این صورت می توان از دو درب ورودی پارکینگ استفاده نمود .
پ) حداکثر ارتفاع پارکینگ 20/2 متر و حداقل ارتفاع ورودی پارکینگ 80 / 1 متر می باشد چنانچه مساحت پارکینگ بیش از 1000 متر مربع متر باشد , ارتفاع پارکینگ می تواند تا 5/2 متر پیش بینی شود .
ظ) در صورتی که در محاسبه تعداد پارکینگ اعداد اعشاری به دست آمد برای تأمین پارکینگ عدد کامل بعدی ملاک عمل بوده و جهت اخذ عوارض همان عدد اعشاری مورد محاسبه قرارمی گیرد .
ع) زیرزمین پارکینگ باید دارای دسترس مستقیم به طبقات باشد .
/ ق) حداقل عرض رامپ جهت دسترسی پارکینگ برای حداکثر 25 واحد 5/3 متر و از 25 واحد به بالا حداقل 5 متر لازم است مگر دو راه ورود و خروج هریک به عرض5/3 متر نیز پیش بینی شود
غ) حداکثر شیب رامپ 15 % خواهد بود .
ه) فضای پیش بینی شده جهت پارکینگ باید به نحوی باشد که هر اتومبیل مستقلاً به ابعاد5*5/2 متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسیر حرکت بتواند داخل و یا خارج شود و یا هر طرحی که طبق استانداردهای بین المللی بتواند عمل نماید .
ی) پارکینگ مورد لزوم ساختمان های مسکونی
1. ساختمانی هایی که دارای یک واحد مسکونی می باشند و سطح ناخالص طبقات آنان با زیرزمین از 150 مترمربع کمتر باشد
احداث پارکینگ الزامی نیست در صورتی که سطح ناخالص طبقات بین 150 تا 200 متر مربع باشد یک واحد و چنانچه سطح ناخالص طبقات از 200 متر مربع بیشتر باشد به دو محل پارکینگ نیاز می باشد .
2. ساختمان هایی که دارای بیش از یک واحد مسکونی می باشند . در حوزه یک تقسیم بندی سه گانه تا مساحت 200 متر مربع خالص آپارتمان مسکونی یک واحد بیش از 200 مترمربع 5/1 واحد پارکینگ محاسبه خواهد شد . در حوزه 2 و 3 تقسیم بندی سه گانه چنانچه مساحت خالص آپارتمان تا 100 مترمربع باشد نیم واحد وبین 100-200 مترمربع یک واحد بیشتر از 200 مترمربع 5/1 واحد محاسبه خواهد شد
11 . افزایش سطح مفید بنا در ساختمان های صرفاً مسکونی جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره وری بیشتر از ساختمان های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می باشد موارد زیر مجاز اعلام می گردد . سطح حیاط خلوت و راه پله جزء تراکم محسوب نمی گردد , مشروط بر اینکه میزان بنای احداثی در حد درصد طول مجاز اجراء شود . رعایت حداقل ابعاد و مساحت های موجود در ضوابط جهت حیاط خلوت ها الزامی است . در صورتی که از حداقل ابعاد و مساحت های ضابطه ای کمتر ا
